Izdevums Nr.18
Marts 2026
Šis izdevums ir veltīts nekustamajam īpašumam – konkrēti tam, ko Merito Partners ir izveidojis, kādi ir skaitļi un kurp virzās stratēģija. Tajā aplūkots, kāpēc Rīga ir pareizais tirgus, ko portfelis ir sasniedzis nepilnu 30 izpildes mēnešu laikā, un Arhitektu nams – līdz šim ambiciozākais projekts un nākamā stratēģijas posma priekšskatījums.
Ir pagājuši nedaudz vairāk nekā divi gadi, kopš Merito Partners noslēdza savu pirmo nekustamā īpašuma fondu. Šajā laikā stratēģija, kas tika izklāstīta 15. Izdevumā, ir pārvērtusies no tēzes par sasniegtajiem rezultātiem – un tie dod visus iemeslus paātrināties.
Šeit aplūkotas trīs lietas. Pirmkārt, kāpēc Rīga ir pareizais tirgus – un kāpēc šis logs nav mūžīgs. Otrkārt, ko portfelis ir sasniedzis nepilnu 30 izpildes mēnešu laikā. Un visbeidzot, Arhitektu nams – līdz šim ambiciozākais projekts un signāls par to, kas nāks tālāk.
Pastaigājieties pa Rīgas centru darba dienas rītā, un jūs ieraudzīsiet kaut ko Eiropas galvaspilsētā arvien retāk sastopamu: ēkas, kuras ir vērts restaurēt, bet kuru cena ir tāda, it kā neviens tās nevēlētos. Mēs uzskatām, ka drīzumā tās vēlēsies daudzi.
Desmitgade piesardzības atstāja Latviju aiz muguras
2008. gada finanšu krīze skāra Latviju smagāk nekā gandrīz jebkuru citu Eiropas ekonomiku. Nekustamā īpašuma cenas sabruka par vairāk nekā 50%. Mājsaimniecības gadiem ilgi atmaksāja parādus, nevis ņēma jaunas hipotēkas. Bankas pastiprināja standartus. Attīstītāji palika malā. Tā bija racionāla reakcija uz patiesu satricinājumu – taču tā radīja strukturālu plaisu, kas saglabājas joprojām.
Šī plaisa visskaidrāk redzama Latvijas hipotēku tirgū. 2025. gada 3. ceturksnī nenomaksāto hipotēku un nekustamā īpašuma aizdevumu apjoms Latvijā bija aptuveni 8,4 miljardi eiro – neliela daļa no Lietuvas 14,6 miljardiem eiro un Igaunijas 12,8 miljardiem eiro. Tradicionāli lielākā daļa hipotēku ir koncentrēta galvaspilsētās ar salīdzināmu iedzīvotāju skaitu un ienākumu dinamiku, kas rada ievērojamu iespēju Rīgai. Neatmaksātie aizdevumi nekustamajam īpašumam un būvniecībai rāda to pašu: 2,4 miljardi eiro Latvijā, salīdzinot ar 4,5 miljardiem eiro Lietuvā un 5,6 miljardiem eiro Igaunijā (Avots: Baltijas valstu centrālās bankas, CBL AM aprēķini, 2025. g. 3. cet.).
Tas nav vājums – tā ir latenta pieprasījuma pazīme. Iedzīvotāji, kas vēsturiski ir nepietiekami ieguldījuši mājokļa iegādē, tirgū, kurā nosacījumi tam strauji uzlabojas. Latvijas bankām palielinot interesi par nekustamā īpašuma kreditēšanu, hipotēkām atbilstošo pircēju skaits pieaug. Vairāk pircēju, tie paši piedāvājuma ierobežojumi.
Piedāvājums nesteidzas panākt pieprasījumu. Jaunie dzīvokļi, kas ienāca Rīgas tirgū, 2025. gadā nesasniedza 2200 vienību slieksni. Colliers Latvia Residential Report 2025 prognozē aptuveni 2500 vienības 2026. gadā, pieaugot līdz 3000 2027. gadā – pietiekami, lai absorbētu pieprasījumu pašreizējā tempā, bet nepietiekami, lai atjaunotu krājumu rezervi, kuru tirgus ir pakāpeniski izsmēlis.
Cenu plaisa, kas nevar ilgt mūžīgi
Un tagad par skaitli, kas investoriem ir vissvarīgākais, analizējot atdeves potenciālu. Jauno projektu dzīvokļi Tallinā vidēji maksā 4 370 eiro par kvadrātmetru. Viļņā: 4 050 eiro. Rīgā: 2 950 eiro. Atlaide 30-40% pilsētai ar salīdzināmu vēsturi, pilsētvides kvalitāti, ienākumu līmeni un profesionālo darbaspēku (Avots: CBL AM, Market Outlook 2026.).
Šo plaisu neizskaidro pieprasījums – Rīgas primārajā tirgū 2025. gadā tika reģistrēti 2186 darījumi, kas ir par 38% vairāk nekā 2024. gadā, sasniedzot rekordlielu kopējo darījumu vērtību 310 miljonu eiro apmērā (Avots: Colliers Latvia 2025). To neizskaidro būvniecības kvalitāte – tie paši attīstītāji, kas darbojas visā Baltijā, būvē arī Rīgā. To izskaidro pēckrīzes nepietiekamais piedāvājums, atveseļojošais hipotēku tirgus un attīstītāju pārliecības nobīde – un visas trīs tendences tagad redzami mainās.
Kad Colliers apsekoja aktīvo projektu plūsmu pirms 2026. gada, attīstītāji, kas 2022. un 2023. gadā bija palikuši malā, paziņoja par lieliem projektiem un paplašināja zemes bankas. Attīstītāji to nedara, ja sagaida cenu kritumu.
Repozicionēšanas projektiem ar 24-36 mēnešu horizontu zemo ieejas cenu, paplašināmā pircēju loka un sarūkošās vērtēšanas plaisas kombinācija rada atdeves profilu, ko ir grūti atkārtot tirgos, kuros pārvērtēšana jau ir notikusi. Tieši šādā vidē darbojas mūsu nekustamā īpašuma stratēģija – un tieši tāpēc mēs rīkojamies tagad.
15. Izdevumā mēs rakstījām, ka Merito Real Estate Special Situations darbosies pēc diviem principiem: sadarbojoties ar veikliem attīstītājiem, kuri iegulda savu kapitālu līdzās mūsējam, un mērķējot uz nepietiekami novērtētu vai slikti pārvaldītu aktīvu repozicionēšanu. Jautājums vienmēr bija, vai izpilde atbildīs tēzei. Tagad mēs varam uz to atbildēt.
Divas pieejas īsumā
Pirmā pieeja: Sadarbība ar attīstītājiem, kuri līdziegulda 15-35% kapitāla, pieņem investoram prioritāru atdeves struktūru un darbojas saskaņā ar Akcionāru līgumu, kurā Merito ir iecelta Valdes locekļa statusā. Attīstītājs nodrošina izpildes prasmes. Mēs nodrošinām disciplinētu kapitālu un pārvaldību. Intereses ir saskaņotas no pirmās dienas.
Otrā pieeja: Atrast īpašumus, kas ir nepietiekami novērtēti, slikti pārvaldīti vai vienkārši nepietiekami izmantoti – un tos repozicionēt ar fokusētu 24-36 mēnešu stratēģiju. Ne spekulatīva attīstība. Ne ilgi turēšanas periodi, gaidot makroekonomiskos labvēlīgos apstākļus. Aktīva vērtības radīšana: iegādāties, renovēt, pārveidot, iziet.
Tie nav abstrakti principi. Katrs fonds mūsu portfelī – no pirmās slēgšanas 2023. gada beigās līdz jaunākajam 2026. gadā – ir strukturēts ap vienu vai abiem šiem principiem.
2023. gada decembris. Merito noslēdz savu pirmo nekustamā īpašuma fondu – Kalēju 18/20, īpašumu Rīgas Vecpilsētā – ar deviņiem investoriem un 1,3 miljonu eiro piesaistīto kapitālu. Tajā brīdī mums nebija pieredzes nekustamajā īpašumā. Tas, kas mums bija – tēze, komanda ar dziļām vietējā tirgus zināšanām un disciplīna strukturēt katru darījumu, pirmkārt domājot par investoru aizsardzību.
Līdz 2024. gada februārim mēs bijām noslēguši otru fondu – Pasta iela 6. Līdz 2025. gada otrajai pusei mēs paralēli vadījām sešus jaunus fondus, aptverot projektus no Brīvības ielas 138 līdz Hospitāļu ielai 49. Šodien, desmit fondu ietvaros, aptuveni 80 investori ir veikuši gandrīz 180 individuālas ieguldījumu apņemšanās, kopumā sasniedzot gandrīz 20 miljonus eiro.
Temps nav bijis nejaušs. Katrs jaunais fonds ir guvis labumu no iepriekšējā mācībām – labāka darījumu strukturēšana, padziļinātā izpēte, stingrāka pārvaldība, pieredzējušāki partneri.
Rezultāti, kas ir vissvarīgākie
Pasta iela 6 ir līdz šim skaidrākais koncepcijas pierādījums. Iegādāts 2024. gada februārī par kopējo ieguldījumu aptuveni 5 miljonu eiro apmērā, ieskaitot bankas parādu, īpašuma tirgus vērtība sasniedza 2,0x pašu kapitāla pieauguma reizinātāju līdz 2025. gada jūnijam – aptuveni sešpadsmit mēnešu periodā. Viss investoru pašu kapitāls jau ir pilnībā atmaksāts un notiek izejas plānošana. Sagaidāmā atdeve diapazonā 20–30% IRR gadā. Tas sāka gūt ienākumus 14 mēnešu laikā pēc iegādes.
2025: Gads, kad izpilde kļuva redzama
2025. gads bija gads, kad Merito nekustamā īpašuma stratēģija pārvērtās no kaut kā, kam investori uzticējās uz papīra, par kaut ko, ko viņi varēja redzēt darbībā. Tika uzsākti seši jauni fondi. Četri no tiem pēc attīstītāju partnerības modeļa, divi pēc repozicionēšanas modeļa.
Darījumi aptvēra dažādus īpašumu tipus – bijušo zinātnisko iestādi Krīvu ielā, vēsturisku dzīvojamo ēku Brīvības ielā, dzīvojamās apbūves projektu Ģertrūdes ielā, jaunu dzīvojamo apbūvi Hospitāļu ielā sadarbībā ar InCity Capital. Katrs projekts atšķirīgs. Katrs strukturēts vienādi.
Ik pa laikam parādās projekts, kas ne tikai iekļaujas stratēģijā – tas to definē. Arhitektu nams ir tieši šāds projekts Merito Real Estate.
Ēka Skolas ielā 21 atrodas Rīgas Klusajā centrā kopš 1987. gada. Projektēta Dizaina institūta vajadzībām, tā tika būvēta ar strukturālo dāsnumu, ko padomju laika publiskie pasūtījumi reizēm ļāva: dzelzsbetona karkass, kas ir pārdzīvojis savu sākotnējo mērķi par gadu desmitiem, augsti griesti, plati gaiteņi un pieci lifti – patiess retums šīs ēras un mēroga ēkās. Tā aizņem vairāk nekā 9 000 kvadrātmetru. Un vēl nesen tā lielākoties stāvēja neizmantota, tā potenciālam paliekot neredzamam lielākajai daļai tirgum.
Mēs to iegādājāmies par 5,9 miljoniem eiro, līdzfinansējot ar AS Signet Bank, kas nodrošināja 3,85 miljonus eiro. Kopējais ieguldījums projektā, paredzams, pārsniegs 14 miljonus eiro līdz pabeigšanai.
Ko mēs būvējam
Pārveidošanas plāns ir vienkāršs koncepcijā, prasīgs izpildē: pārveidot ēku aptuveni 250 kompaktos studiju un vienas guļamistabas dzīvokļos, lielumā no 17 līdz 35 kvadrātmetriem, kas paredzēti cilvēkiem, kuri patiešām vēlas dzīvot Rīgas centrā – studentiem, jaunajiem profesionāļiem, ārvalstniekiem, ilgtermiņa viesiem. Cilvēkiem, kuriem atrašanās vieta ir svarīgāka par platību un kuriem alternatīva parasti ir novecojis padomju laika dzīvoklis priekšpilsētā vai pārcenots moderns mājoklis ēkā bez rakstura.
Klusā centra atrašanās vieta nav nejauša. Skolas iela 21 atrodas pastaigas attālumā no visiem galvenajiem kultūras un vēstures pieminekļiem Rīgas centrā un iedibinātā Rīgas centra profesionālā kvartāla. Pēc jebkura saprātīga mēra tā ir augstākās klases adrese – un tā ir bijusi novērtēta tā, it kā tāda nebūtu.
Papildus dzīvokļiem plāns ietver komerctelpas pirmajā stāvā, kopstrādes un atpūtas zonas, noliktavu risinājumus un speciālu velosipēdu stāvvietu. Tie ir elementi, kas padara ēku patiesi dzīvojamu mērķa demogrāfiskajai grupai un kas veicina ilgtermiņa noslogojumu un nomas ienākumus.
Skaitļi
| Iegādes cena | 5,9 miljoni eiro |
| Bankas finansējums (Signet Bank) | 3,85 miljoni eiro |
| Paredzamais kopējais ieguldījums | >€14 miljoni |
| Ēkas platība | >9,000 kv.m. |
| Mērķa rezultāts | ~250 studijas un 1-ist. dzīvokļi (17–35 kv.m.) |
| Piesaistītais pašu kapitāls | 3,9 miljoni eiro no 22 privātiem investoriem |
| Ieguldījumu horizonts | 36 mēneši – renovēt, pārveidot, pārdot |
| Mērķa tīrā IRR | 20–30% gadā (MOIC ~1,8×) |
| Vides priekšrocība | ~50% mazāka ietekme salīdzinot ar jaunu būvi |
Vides arguments ir uzsvēršanas vērts. Esoša betona karkasa renovācija rada aptuveni pusi no oglekļa pēdas nospieduma, salīdzinot ar līdzvērtīgu jaunu būvniecību. Tirgū, kas arvien vairāk pievērš uzmanību ilgtspējības rādītājiem – un kurā ES zaļie standarti dzīvojamām ēkām kļūst stingrāki – tas nav tikai ētisks arguments. Tas ir komerciāls.
Paraugs, nevis vienreizējs gadījums
Arhitektu nams ir nozīmīgs ne tikai sava mēroga dēļ – lai gan ar vairāk nekā 9 000 kvadrātmetriem un 14 miljoniem eiro kopējo ieguldījumu tas ir mūsu līdz šim ambiciozākais projekts. Tas ir nozīmīgs ar to, ko tas demonstrē: ka Merito spēj identificēt, strukturēt un īstenot šādas sarežģītības projektu ar tādu pašu disciplīnu, ko mēs piemērojam 1,5 miljonu eiro vienas ēkas fondam.
Mēs jau strādājam pie nākamā projekta, kas pārsniegs Arhitektu namu mērogā. Mēs vēl neesam gatavi to paziņot – bet drīz būsim. Ko mēs varam teikt, ir tas, ka investoru interese ir bijis skaidrākais signāls, ko esam saņēmuši, ka šī stratēģija darbojas. Visā mūsu portfelī nekustamā īpašuma aktīvu kopējā vērtība ir sasniegusi 80 miljonus eiro, un plāni jau paredz vairāk nekā 600 jaunus dzīvokļus visos mūsu projektos.
Projektu plūsma nepalēninās. Tā paātrinās. Un mēs vēlamies, lai mūsu investori būtu daļa no tā, kas nāks tālāk.
Interesē mūsu nākamā iespēja?
Ja šajā informatīvajā izdevumā aprakstītā stratēģija Jūs uzrunā vai arī, ja esat esošs investors, kas ir ieinteresēts gaidāmajos projektos, mēs labprāt ar jums parunāsim.
📧 investor.relations@meritopartners.com
— Merito Partners komanda