Merito Partners Jaunumi Q3 2026

Izdevums Nr. 20
Septembris, 2026

Šis izdevums ir veltīts Merito nekustamā īpašuma ieguldījumiem: kā tika izvēlēti aktīvie projekti, kāda ir ieguldījumu atdeve, kā arī piedāvāts jauns veids, kā pievienoties šādiem ieguldījumiem. Plašāk dalāmies ar informāciju par Merito pirmā nekustamā īpašuma projekta realizēto ienesīgumu, atgādinām par fundamentālām Rīgas priekšrocībām un stāstām par Merito Real Estate Feeder Fund I.

Pagājuši divarpus gadi kopš Merito Partners uzsāka savu pirmo nekustamā īpašuma fondu. Šajā laikā 18. jaunumu rakstā izklāstītā stratēģija no tēzes ir kļuvusi par reāliem darbiem. Četri fondi ir pilnībā atgriezuši investoru ieguldīto kapitālu – katrs 16–24 mēnešu laikā kopš to dibināšanas. Izmaksāta arī pirmā peļņa un portfelī šobrīd ir vairāk nekā 1 000 dzīvokļu 14 fondos.

Kalēju 18/20 ir pirmais fonds un arī pirmais, kas atgriež investoriem peļņu. Septiņpadsmit dzīvojamās vienības un divas komerctelpas Rīgas Vecpilsētā, iegādātas kā vienots pirkums par €2,9 miljoniem pret aptuveni €4,5 miljonu vērtējumu, ja šo ēku iegādātos pa atsevišķām vienībām. Bet, lai šādu rezultātu īstenotu, ir jāveic daudz piņķerīgu darbu: sadalīšana vienībās, ēkas sakārtošana, dizaina izstrāde, renovācija, labiekārtošana, pārvaldība, track record veidošana un pats pārdošanas process. Peļņa €1,0 miljons apmērā šobrīd ir sadalīta starp deviņiem fonda investoriem – reāli sasniedzot 30% IRR un 1,8x uz ieguldīto kapitālu, salīdzinājumā ar sākumā plānotajiem 20–30%. Sagaidāms, ka pirmā stāva komercplatību pārdošana pacels IRR 35–40% diapazonā.

Vēl trīs fondi ir pilnībā atgriezuši investoru kapitālu, katrs 16–24 mēnešu laikā kopš dibināšanas – ātrums šeit ir tikpat svarīgs kā multiplikators. Pasta 6 ir atgriezis ieguldītos €2,1 miljonus, kas tika piesaistīti 2024. gada februārī. Projekta pārdošana jau ir procesā. Ulmaņa gatve 2 ir atmaksājis €2,5 miljonus. Šis aktīvs ar 40 000 m² rūpniecisko telpu platību uz 6,5 hektāru nomas zemes ir būtiski vērtīgāks par tā iegādes cenu. Objekts šobrīd atrodas stratēģisku attīstības iespēju izvērtēšanas stadijā. Ceturtais fonds atgrieza kapitālu ar nelielu pozitīvu atdevi pēc tam, kad darījuma pabeigšana tika atcelta. Un jau piektais fonds plāno atgriezt 100% piesaistītā kapitāla 2026. gada 4. ceturksnī – tikai četrpadsmit mēnešus pēc fonda reģistrēšanas.

Portfelis šobrīd

Kopš 2023. gada decembra ir palaisti četrpadsmit nekustamā īpašuma fondi. Tajos kopumā piesaistīti vairāk nekā €28 miljoni, vairāk nekā €11 miljoni ir atmaksāti investoriem, un portfelī esošie projekti kopā uzrāda pārdošanas vērtību aptuveni €120 miljonu apmērā.

Mūsu investori

Aptuveni 100 investori ir veikuši vairāk nekā 240 ieguldījumus Merito nekustamā īpašuma fondos – gandrīz trīs ieguldījumi katram investoram, ar vidējo iegudījuma apmēru €115 000. Aptuveni puse investoru līdz šim ir atbalstījusi vienu projektu; bet piecu investoru kodols ir atbalstījis deviņus vai vairāk projektus. Šis modelis mums nozīmē vairāk nekā skaitli virsrakstā. Tas nozīmē, ka portfelis aug galvenokārt tāpēc, ka cilvēkiem patīk mūsu projekti un tāpēc arī investoru piesaiste norit ātri.

Portfelis apzināti aptver četrus dažādus darbības virzienus, nevis tikai vienu, proti: jaunu dzīvojamo māju būvniecība no pamatiem; vēsturisku un padomju laika ēku pārveide mūsdienīgā dzīvojamā fondā; iestrēgušu aktīvu iegāde un pārdošana sadalot pa vienībām; un pievienotās vērtības radīšana īpašumam. Tas nozīmē, ka mēs nekad nekļūstam atkarīgi no viena apstākļa vai tirgus dinamikas vai viena pircēju tipa, un tas ļauj mums būt izvēlīgiem savu aktīvu atlasē.

Rīgas stāsts nav mainījies kopš mēs to izklāstījām 18. izdevumā. Saskaņā ar Ober-Haus indeksu, dzīvokļu cenas Viļņā 12 mēnešos, līdz 2026. gada aprīlim, pieauga par 11,1%, bet Lietuvas lielākajās pilsētās kopumā – par 12,1%. Tallina no trim Baltijas galvaspilsētām ir attīstījusies vislēnāk – jauno projektu cenas pēdējo divu gadu laikā praktiski nav augušas, un darījumu apjomi joprojām ir tuvu zemākajam līmenim vairāk nekā desmit gadu laikā. Tomēr būtiskākais ir tas, kurā līmenī šis tirgus ir apstājies. Jauna dzīvokļa vidējā cena Tallinā joprojām ir ap 4 200 EUR/m², kamēr Rīgas primārajā tirgū tā ir aptuveni 2 600-2 850 EUR/m². Pat stagnācijas apstākļos Tallina tiek novērtēta aptuveni par 50% augstāk nekā Rīga. Latvijā mājokļu cenas kopumā pieaugušas par aptuveni 11%, taču jauno projektu segmentā pieaugums bijis tikai 4-5%. Centrālās statistikas pārvaldes dati rāda, ka 2025. gada 2. ceturksnī jaunu mājokļu cenas gada griezumā pieauga vien par 1,2%, kamēr esošo mājokļu cenas pieauga par 8,3%. Šī tendence ir turpinājusies. Tas ir īpaši nozīmīgi, jo tieši jauno un atjaunoto projektu segmentā darbojamies mēs. Šis tirgus segments nav pārvērtēts līdz ar pārējo mājokļu tirgu. Turklāt, kamēr Viļņa turpina augt no jau augstāka cenu līmeņa un Tallina saglabā savu būtisko prēmiju, absolūtā atšķirība eiro par kvadrātmetru starp Rīgu un abām pārējām Baltijas galvaspilsētām ir kļuvusi lielāka, nevis mazāka.

Tātad, pieprasījums ir reāls. Pēc Latvijas Bankas datiem, mājsaimniecību kreditēšana 2026. gada jūnija beigās gada laikā pieauga par 10,6%, hipotekārā kreditēšana – par 9,5%, un jaunie mājokļu kredīti pirmajā pusgadā vidēji kopsummā sasniedza aptuveni €120 miljonus mēnesī. Kopējais iekšzemes kredīts joprojām ir tikai 31,8% no IKP, salīdzinājumā ar eirozonas vidējiem aptuveni 73%. Tāpēc secināms, ka izaugsme ir strukturāli pamatota un nav cikliska. Šī izaugsme ir turpinājusies caur EURIBOR likmju cikla pagriezienu – ECB septembrī likmes atkal pacēla. Tas ir signāls, ka pieprasījums nāk no mājsaimniecību vajadzības un banku gatavības kreditēt, lai izlīdzinātu desmit gadus nepietiekamas kreditēšanas un nevis no lētākas naudas.

Taču piedāvājums nav audzis. Rīgā pieejamo dzīvokļu skaits līdz 2025. gada augustam gada laikā samazinājās par 24%, ar piedāvājumu lielākajos dzīvojamos masīvos samazinoties par 26% (Arco Real Estate). Nelīdzsvarotība ir reģionāla: Viļņā attīstītāji 2025. gadā pabeidza 2 787 dzīvokļus pārdošanai pret vairāk nekā 5 700 pārdotiem primārajā tirgū (Ober-Haus). Salīdzinot ar kaimiņvalstīm, Latvijā mājokļu platība uz vienu mājsaimniecības locekli biežāk ir nepietiekama, un situācija ir viena no sliktākajām ES.

Trīs projekti, trīs dažādas pieejas

Brīvības 138: vistuvāk naudai. Vēsturiska ēka uz vienas no Rīgas galvenajām maģistrālēm, pārprojektēta uz 90 vienībām, sadalot lielākos dzīvokļus. Sākotnēji ēkā bija 78 vienības, ieskaitot pirmā stāva komerctelpas. Būvniecība tuvojas noslēgumam un aptuveni divas trešdaļas dzīvokļu jau ir rezervēti. Pirkuma līgumu parakstīšana tika sākta jūlijā. Vērtība šajā projektā nāk no izpildes ātruma – produkts ir gandrīz pabeigts, un pircēji jau ir piesaisīti, tāpēc investori var sagaidīt pavisam drīzu līdzekļu atmaksu. Mērķa IRR 20–30% gadā.

Fiziķu nams (Krīvu 11): mainām ēkas sākotnējo funkciju. Bijušajā fizikālās enerģētikas institūta ēkā, kurai netika atrasts pielietojums vairākus gadus, šobrīd top 117 dzīvokļi. Demontāža un teritorijas attīrīšana ir pabeigta, investori ieguldījuši €2,5 miljonus. Vērtība nāk no ēkas pielietojuma maiņas – iegādājāmies ēku, kuras cena bija noteikta tās sākotnējam pielietojumam, un dodam tai jaunu vērtību. Mērķa IRR 25–40% gadā.

Hospitāļu 49 (Skanstehof): jaunbūve ar strauju progresu. Būvniecība no pašiem pamatiem, nevis pārveide, un vistālāk progresējusī jaunbūve mūsu protfelī: ēkas būvdarbi pabeigti līdz pusei un aptuveni ceturtā daļa no 33 dzīvokļiem jau ir rezervēti. Vērtība šeit nāk no būvniecības ar stingru izmaksu un laika kontroli, bez riskiem, kas saistīti ar pārbūves procesu. Mērķa IRR 17–25% gadā.

Atšķirīga iegādes loģika, dažāds projektu īstenošanas ilgums, diversificēts risks – lai atbilstu dažādām investoru interesēm, ar līdzīgu ieguldīšanas disciplīnu.

Cik ātri projektiem pievienojas investori

Svarīgs signāls, ko mēs saņemam, ir tas, cik ātri investori pievienojas piedāvātajiem projektiem. Mēs informējām investorus par Valdemāra 55 fondu – Club Central Residence III, 1. fāze – trešdienas dienā. Aptuveni trīsdesmit stundu laikā piecpadsmit investori bija apstiprinājuši apņemšanos ieguldīt visu nepieciešamo summu. Mēs slēdzām investoru piesaisti jau pietdienā. Fonda izmērs tika reģistrēts €1 655 000 apmērā pret €1,6 miljonu uzstādīto mērķi. Tā ir laba problēma ar ko sastapties, taču joprojām problēma: ja investors nav sarakstā savlaicīgi, investēšana projektā tam paiet garām.

Katrs iepriekš aprakstītais projekts ietverts atsevišķā fondā: viens objekts, viens fonds, viens mērķis. Bet tas uzliek konkrētu darbu arī investoram. Jāizvēlas, kuram projektam uzticēties, tad jāturpina izvēlēties no nākamajiem piedāvājumiem un turklāt jābūt pieejamam, kad ieguldījumu piesaiste tiek uzsākta un aizvērta tikai divu dienu laikā.

Real Estate Feeder Fund I ir mūsu atbilde investoriem, kuri vēlas ekspozīciju Merito nekustamā īpašuma portfelī caur vienu investīciju. Viena investīciju biļete tiek sadalīta uz līdz pat desmit mūsu viena aktīva fondiem, ar 5% līdz 25% katrā fondā. Šādā veidā neviens atsevišķs aktīvs rezultātā nevar dominēt. Minimālais ieguldījums ir €500 000, un kopējais fonda izmērs ir ierobežots €5 miljonu apmērā. Fonda mērķa neto IRR ir 15–30%, kas tiek radīts konkrētajā projektā.

Divi punkti šajā stāstā ir komerciāli svarīgi. Feeder Fund līmenī nav papildu pārvaldības vai izpildes atlīdzības, tāpēc starp investoru un aktīviem nav dubulta izmaksu un komisijas slāņa. Merito arī turpmāk līdzinvestē kopā ar investoriem katrā pamata fondā, kā mēs to vienmēr esam darījuši. Atskaites un izmaksas tiek veiktas reizi ceturksnī, bez papildu juridiskajām struktūrām vai dokumentu plūsmas, kas būtu jāadministrē.

Pilns noteikumu izklāsts pieejams pēc pieprasījuma Feeder Fund materiālos.

Skatoties uz priekšu

Pāris vārdu par mērogu. Bonava, lielākais dzīvojamā īpašuma attīstītājs Latvijā, no 2020. līdz 2024. gadam Rīgā pārdeva aptuveni 2 100 dzīvokļus un 2025. gada pavasarī tirgū piedāvāja 367 vienības. YIT, savukārt, 168 (balstoties uz publiski pieejamo Invego attīstītāja tirgus apkopojuma, ko 2025. gada aprīlī atspoguļoja ERR). Mūsu 1 000+ ir projektu plūsma, nevis pabeigts pārdošanas process, tāpēc līdzvērtīgs salīdzinājums nav iespējams. Taču līdz šim paveiktais mūs nostāda vienā sarakstā ar lielākajiem šajā pilsētā strādājošajiem attīstītājiem. Kā arī, mēs esam vieni no ļoti nedaudzajiem, kas to dara ar vietēji piesaistītu kapitālu.

Tieši tāpēc mēs plānojam būt vēl redzamāki turpmāk. Projektus, ko iegādājamies, mēs iegūstam ārpus tirgus, tādēļ svarīgi, lai pēc iespējas vairāk cilvēku zina, ko mēs meklējam, tādejādi vairāk no šādiem projektiem nonāks pie mums pirmajiem.

Sagaidām, ka investoriem piedāvāsim vismaz vienu jaunu projektu katrus divus mēnešus.
Arī ārpus nekustamā īpašuma jomas Merito ir bijis ļoti aktīvs – BESS sistēmas visā solārās enerģijas parku portfelī, fintech un veselības aprūpes platforma – par šiem projektiem stāstīsim nākamajā izdevumā.

— Merito Partners komanda