Nr.18
Šiame leidime daugiausia dėmesio skiriame nekilnojamajam turtui – konkrečiai tam, ką Merito Partners sukūrė, kaip atrodo skaičiai ir kur link juda strategija. Jame aptariama, kodėl Ryga yra tinkama rinka, ką portfelis pasiekė per mažiau nei 30 įgyvendinimo mėnesių, ir Arhitektu nams – iki šiol ambicingiausias mūsų projektas bei žvilgsnis į kitą strategijos etapą.
Praėjo kiek daugiau nei dveji metai nuo tada, kai Merito Partners uždarė savo pirmąjį nekilnojamojo turto fondą. Per šį laiką strategija, kuri buvo pristatyta naujienlaiškyje Nr. 15, iš idėjos virto realiais rezultatais – ir šie rezultatai suteikia vis daugiau pagrindo judėti pirmyn dar sparčiau.
Apžvelgiame tris dalykus. Pirma, kodėl Ryga yra tinkama rinka – ir kodėl ši galimybė nėra amžina. Antra, ką portfelis pasiekė per mažiau nei 30 įgyvendinimo mėnesių. Ir galiausiai – Arhitektu nams, iki šiol ambicingiausias mūsų projektas ir signalas apie tai, kas laukia toliau.
Pasivaikščiokite Rygos centre darbo dienos rytą ir pamatysite tai, kas Europos sostinėse tampa vis retesnis vaizdas: pastatai, kuriuos verta atnaujinti, tačiau jų kaina vis dar tokia, tarsi jų niekam nereikėtų. Mes manome, kad labai greitai jų norės daugelis.
Dešimtmetis atsargumo paliko Latviją atsilikusią
2008 metų finansų krizė Latvijai smogė stipriau nei daugeliui kitų Europos ekonomikų. Nekilnojamojo turto kainos krito daugiau nei 50 %. Namų ūkiai daugelį metų pirmiausia mažino turimas skolas, o ne ėmė naujas paskolas. Bankai sugriežtino skolinimo standartus. Vystytojai laikėsi nuošalyje. Tai buvo racionali reakcija į stiprų ekonominį šoką, tačiau ji sukūrė struktūrinį atotrūkį, kuris jaučiamas iki šiol.
Šis atotrūkis ryškiausiai matomas Latvijos būsto paskolų rinkoje. 2025 m. III ketvirtį Latvijoje išduotų būsto ir NT paskolų suma siekė apie 8,4 mlrd. eurų – gerokai mažiau nei Lietuvoje (14,6 mlrd. eurų) ar Estijoje (12,8 mlrd. eurų). Tradiciškai didžioji dalis būsto paskolų koncentruojasi sostinėse, kuriose gyventojų skaičius ir pajamų augimo tendencijos yra panašios. Todėl ši situacija Rygai sukuria reikšmingą augimo potencialą. Panaši tendencija matoma ir nekilnojamojo turto bei statybų sektoriaus paskolose: Latvijoje jos siekia apie 2,4 mlrd. eurų, Lietuvoje – 4,5 mlrd., o Estijoje – 5,6 mlrd. eurų (Šaltinis: Baltijos šalių centriniai bankai, CBL AM skaičiavimai, 2025 m. III ketv.).
Tai nėra silpnumo ženklas – tai neišnaudota paklausa. Gyventojai, kurie istoriškai mažiau investavo į būsto įsigijimą, šiandien susiduria su sparčiai gerėjančiomis sąlygomis tai daryti.
Tuo tarpu pasiūla sparčiai nesiveja. 2025 metais Rygos rinkoje pasiūla nesiekė net 2 200 naujų butų. „Colliers Latvia Residential Report 2025“ prognozuoja, kad 2026 metais rinką papildys apie 2 500 naujų butų, o 2027 metais – apie 3 000. To pakanka dabartinei paklausai patenkinti, tačiau nepakanka atstatyti pasiūlos rezervo, kuris pastaraisiais metais rinkoje buvo nuosekliai mažėjantis.
Kainų atotrūkis, kuris negali išlikti amžinai
Investuotojams svarbiausias skaičius – kainų skirtumas tarp Baltijos sostinių. Naujų projektų butai Taline vidutiniškai kainuoja apie 4,370 eurų už kv. m. Vilniuje – apie 4,050 eurų už kv. m. Rygoje – apie 2,950 eurų už kv. m. Tai reiškia maždaug 30-40 % kainų skirtumą, nors miestų istorija, urbanistinė kokybė, pajamų lygis ir profesionalios darbo jėgos struktūra yra panaši (Šaltinis: CBL AM, Market Outlook 2026).
Šio skirtumo nepaaiškina paklausa. 2025 metais pirminėje Rygos rinkoje įvyko 2 186 sandoriai – 38 % daugiau nei 2024 metais. Bendra sandorių vertė pasiekė rekordinius 310 mln. eurų (Šaltinis: Colliers Latvia 2025). Jo nepaaiškina ir statybų kokybė – Rygoje dirba tie patys vystytojai kaip ir kitose Baltijos šalyse. Šį skirtumą lemia keli veiksniai: po krizės susidariusi pasiūlos spraga, atsigaunanti būsto paskolų rinka ir atsargus vystytojų aktyvumas. Tačiau visi šie veiksniai šiandien jau pradeda keistis.
Kai „Colliers“ analizavo projektų portfelį prieš 2026 metus, tapo akivaizdu, kad vystytojai, kurie 2022 ir 2023 metais laukė nuošalyje, pradėjo skelbti naujus didelio masto projektus ir plėsti turimų sklypų portfelius. Vystytojai taip nesielgia, jei tikisi kainų kritimo.
Projektams, kurių investavimo horizontas yra 24-36 mėnesiai, žemos įsigijimo kainos, augantis pirkėjų skaičius ir mažėjantis kainų skirtumas sukuria grąžos profilį, kurį sunku rasti jau pilnai įvertintose rinkose. Būtent tokioje aplinkoje veikia mūsų nekilnojamojo turto strategija – ir būtent todėl judame dabar.
Naujienlaiškyje Nr. 15 sakėme, kad „Merito Real Estate Special Situations“ strategija remsis dviem principais: partneryste su nepriklausomais vystytojais, kurie investuoja savo kapitalą kartu su mumis, ir neįvertinto ar netinkamai valdomo turto perpozicionavimu. Pagrindinis klausimas visada buvo vienas – ar įgyvendinimas pateisins šią strategiją. Dabar jau galime į jį atsakyti.
Dvi strategijos kryptys
Pirmoji kryptis: partnerystė su vystytojais, kurie investuoja 15-35 % projekto kapitalo, sutinka su investuotojams palankia grąžos struktūra ir veikia pagal akcininkų sutartį, kurioje Merito dalyvauja valdyboje. Vystytojas atsineša projekto įgyvendinimo kompetenciją. Mes – disciplinuotą kapitalo struktūrą ir valdymą. Interesai suderinami nuo pirmos dienos.
Antroji kryptis: identifikuoti neįvertintą, netinkamai valdomą ar nepakankamai išnaudotą turtą ir per 24-36 mėnesius jį perpozicionuoti. Tai nėra spekuliatyvi plėtra ir ne ilgalaikis turto laikymas laukiant rinkos augimo. Tai aktyvus vertės kūrimas: įsigyti, atnaujinti, konvertuoti ir realizuoti.
Kiekvienas mūsų portfelio fondas – nuo pirmojo 2023 metų pabaigoje iki naujausių 2026 metais – buvo struktūruotas remiantis vienu ar abiem šiais principais.
2023 metų gruodis. „Merito“ uždaro pirmąjį nekilnojamojo turto fondą – Kalēju 18/20 projektą Rygos senamiestyje. Devyni investuotojai ir 1,3 mln. eurų kapitalo. Tuo metu neturėjome nekilnojamojo turto veiklos istorijos. Tačiau turėjome aiškią strategiją, komandą su stipriomis vietinės rinkos žiniomis ir discipliną kiekvieną sandorį struktūruoti pirmiausia galvojant apie investuotojų apsaugą.
2024 metų vasarį uždarėme antrą fondą – Pasta gatvė 6. 2025 metų antroje pusėje jau valdėme šešis naujus fondus vienu metu, apimančius projektus nuo Brīvības gatvės 138 iki Hospitāļu gatvės 49. Šiandien, per dešimt fondų, apie 80 investuotojų atliko beveik 180 individualių investicijų, kurių bendra suma siekia beveik 20 mln. eurų.
Šis augimo tempas nebuvo atsitiktinis. Kiekvienas naujas fondas rėmėsi ankstesnių projektų patirtimi – geresne sandorių struktūra, greitesniu sandorio patikrinimu, griežtesniu valdymu ir labiau patyrusiais partneriais.
Svarbiausi rezultatai
Iki šiol aiškiausias strategijos įrodymas yra Pasta gatvės 6 projektas. Objektas buvo įsigytas 2024 metų vasarį. Bendra investicija, įskaitant banko finansavimą, siekė apie 5 mln. eurų. Projekto vertė pasiekė 2,0x nuosavo kapitalo daugiklį 2025 metų birželį – maždaug per 16 mėnesių. Investuotojų kapitalas jau pilnai grąžintas, o projekto realizavimo procesas vyksta. Tikėtina grąža – 20-30 % metinė IRR. Projektas pradėjo generuoti pajamas per 14 mėnesių nuo įsigijimo.
2025: strategijos įgyvendinimas tapo aiškiai matomas
2025 metai buvo lūžio taškas, kai Merito nekilnojamojo turto strategija iš teorijos virto realiai matomu rezultatu. Per metus buvo sukurti šeši nauji fondai: keturi pagal partnerystės su vystytojais modelį ir du pagal turto perpozicionavimo modelį.
Projektai apėmė įvairių tipų turtą: buvusią mokslinių tyrimų įstaigą Krīvu gatvėje, istorinį gyvenamąjį pastatą Brīvības gatvėje, gyvenamojo būsto projektą Ģertrūdes gatvėje ir naują gyvenamąjį projektą Hospitāļu gatvėje kartu su InCity Capital. Kiekvienas projektas skirtingas. Tačiau visi jie struktūruoti pagal tuos pačius principus.
Kartais atsiranda projektas, kuris ne tik atitinka strategiją – jis ją apibrėžia. Arhitektu nams Merito Real Estate strategijai yra būtent toks projektas.
Pastatas Skolas gatvė 21 Rygos Tyliajame centre stovi nuo 1987 metų. Jis buvo suprojektuotas Dizaino institutui ir pastatytas su tokia konstrukcine kokybe, kokią kartais turėdavo sovietmečio viešieji projektai: gelžbetoninė konstrukcija, dešimtmečiais pranokusi pirminę pastato paskirtį, aukštos lubos, platūs koridoriai ir penki liftai – tai itin reta tokio laikotarpio pastatams. Pastato plotas viršija 9 000 kv. m, tačiau iki šiol jis buvo naudojamas tik iš dalies, o jo potencialas daugeliui rinkos dalyvių liko nepastebėtas.
Mes įsigijome šį objektą už 5,9 mln. eurų, projektą bendrai finansuojant AS Signet Bank, kuris suteikė 3,85 mln. eurų finansavimą. Bendra investicija į projektą iki jo užbaigimo turėtų viršyti 14 mln. eurų.
Projekto vizija
Projekto idėja paprasta, tačiau jos įgyvendinimas reikalauja didelio tikslumo: pastatą planuojama transformuoti į maždaug 250 kompaktiškų studijos ir vieno kambario butų, kurių plotas sieks 17-35 kv. m. Butai skirti žmonėms, kurie nori gyventi Rygos centre – studentams, jauniems profesionalams, užsienio specialistams ir ilgiau mieste apsistojantiems gyventojams. Tai žmonės, kuriems svarbiausia yra vieta, o ne didelis plotas, ir kuriems alternatyva dažniausiai būna senas sovietinis butas miesto pakraštyje arba brangus naujas būstas pastate be charakterio.
Tyliojo centro lokacija čia nėra atsitiktinė. Skolas gatvė 21 yra lengvai pasiekiama pėsčiomis nuo pagrindinių Rygos kultūrinių ir istorinių objektų bei susiformavusio centrinio verslo rajono. Pagal visus objektyvius kriterijus tai yra prestižinė vieta – tačiau ilgą laiką ji buvo vertinama taip, lyg tokia nebūtų.
Be gyvenamųjų butų projekte taip pat numatytos komercinės patalpos pirmame aukšte, bendradarbystės ir laisvalaikio erdvės, sandėliavimo sprendimai bei specialios dviračių saugojimo vietos. Tai nėra tik papildomos funkcijos – būtent šios funkcijos užtikrina pastato patrauklumą gyventojams ir tiksliniams nuomininkams bei ilgainiui padeda užtikrinti aukštą užimtumą ir stabilias nuomos pajamas.
Projekto skaičiai
| Įsigijimo kaina | €5,9 mln. eurų |
| Banko finansavimas (Signet Bank) | €3,85 mln. eurų |
| Bendra planuojama investicija | >€14 mln. eurų |
| Pastato plotas | >9 000 kv. m |
| Planuojamas rezultatas | ~250 studijos ir 1 kambario butų (17-35 kv. m) |
| Pritrauktas nuosavas kapitalas | €3,9 mln. eurų iš 22 privačių investuotojų |
| Investavimo laikotarpis | 36 mėnesiai – renovuoti, konvertuoti, realizuoti |
| Tikslinė grynoji grąža | 20-30 % IRR per metus (MOIC ~1,8x) |
| Aplinkosauginis pranašumas | ~50 % mažesnis poveikis aplinkai, palyginti su nauja statyba |
Aplinkosauginis aspektas taip pat svarbus. Esamo gelžbetonio pastato renovacija sukuria maždaug perpus mažesnį anglies pėdsaką nei panašaus dydžio naujos statybos projektas. Rinkoje, kurioje vis daugiau dėmesio skiriama tvarumui, o ES žaliosios statybos standartai griežtėja, tai yra ne tik aplinkosauginis argumentas – tai ir komercinis pranašumas.
Modelis, o ne vienkartinis projektas
Arhitektu nams svarbus ne tik dėl savo masto – daugiau nei 9 000 kv. m ploto ir daugiau nei 14 mln. eurų investicijos – tai didžiausias mūsų projektas iki šiol. Dar svarbiau tai, ką jis parodo: kad Merito gali identifikuoti, struktūruoti ir įgyvendinti tokio sudėtingumo projektą su ta pačia disciplina, kurią taikome ir 1,5 mln. eurų vieno pastato fonduose.
Šiuo metu jau dirbame prie dar didesnio projekto, kuris savo mastu viršys Arhitektu nams. Kol kas jo paskelbti dar negalime, tačiau tai įvyks netrukus. Vienas aiškiausių signalų, kad ši strategija veikia, yra investuotojų susidomėjimas. Šiandien bendra mūsų nekilnojamojo turto portfelio vertė siekia apie 80 mln. eurų, o jau planuojamuose projektuose numatyta daugiau nei 600 naujų butų.
Projektų srautas nemažėja – jis tik spartėja. Ir mes norime, kad mūsų investuotojai būtų šios kelionės dalimi.
Domina mūsų kita investavimo galimybė?
Jei šiame naujienlaiškyje aprašyta strategija jums atrodo įdomi arba jei jau esate mūsų investuotojas ir norėtumėte daugiau sužinoti apie būsimus projektus – kviečiame susisiekti.
📧 investor.relations@meritopartners.com
— Merito Partners komanda